我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自 微信公众号“汉叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：汉叔，你好，我在东湖高新上班，老公在东西湖，居住的房子在石牌岭，现在想要置换一套学区房，考虑在附近置换，有百瑞景等楼盘，也想过在复地东湖或东湖高新置换一套新房，现在比较纠结，请问有什么好的建议吗？

(资料图片仅供参考)

汉叔：你好，学区房价格较高，增值保值能力强，建议在光谷和东西湖各买一套学区房， 也可以在复地东湖国际等武昌核心区或东西湖购买一套优质学区房，再在光谷东购买一套优质新房。在和汉口、汉阳核心区购买一套学区房，并持有光谷中心城的一套房产，也很不错。但是比较倾向于第一种方案，即购买两套学区房，因为学区房价值较高，升值空间大。

提问：汉叔，你好，武汉工作，现在工作月薪才四千，觉得在武汉买房遥遥无期，工资这么低，房价这么高，有时候想不如不考虑买房了，现在的武汉在哪里才能买得到房子呢？

汉叔： 你好，比起动辄月入上万的社会精英来说，武汉更多的打工人，薪资还处于四千左右的水平，这个工资水平对比武汉平均1.6万/㎡的房价，打工人想在武汉买房成了可望不可及的梦。然而事实是，在武汉工作的刚需群体，很多都是买了房的。这些人里有夫妻共同买房，家庭资助买房，提前买房以及家庭本来就有房置换买房的；还有一部分人，他们选择武汉低价板块的房子买入。在武汉，1万/㎡以下的房源集中在黄陂、蔡甸、新洲和汉南，其中黄陂的房产成交量最大。从未来升值角度看，黄陂交通规划不断，区域内还有不少建设规划，产业项目投入，发展潜力强劲。 从生活居住的角度来看，黄陂离主城区近，交通便利，配套丰富，是最适合承接武汉刚需外溢的板块。黄陂买房，主要有前川、盘龙城、武湖和汉口北四个组团。前川是黄陂政治中心区，配套成熟，但是离主城区较远，适合地缘与本地客户。武湖虽然有长江新城规划，有发展潜力，但是目前配套不足，还需要长期发展。盘龙城是黄陂置业热门区，靠近汉口北，拥有配套资源的倾斜，地段占优势。汉口北产业发展良好，靠近主城区，受到主城区发展辐射红利，也有不错的前景。另外，刚需买房还可以适当关注二手次新房，二手房中不乏品质高的性价比之选，比起新房优势更甚。

提问：汉叔，你好，我家里有两套房子，一套是武汉市中心的老破小，另一套是三环附近的次新房，我考虑卖掉老破小，但是老公不同意想要卖掉次新房，但是我觉得不合适，我想问一下老师，我们当前应该卖掉那一套房子呢？

汉叔：你好，首先对于老破小的处理，建议可以每年把房子挂到市场上卖一下，看一下具体的市场情况。根据每年的售价跟增幅决定未来的房子是否有上涨的空间。如果该房子在三年的时间里，并没有因为占据好地段而好卖或者出现保值和增值的现象，那么未来升值的希望也不大。至于次新房，也可以按照这样的方法挂在网站上看是否有人购买。

提问：汉叔，你好，在武汉上班，有购房资格，想要购买一套房子自住，在汉阳区上班，就打算在这儿附近购买，上班也比较方便，感觉成熟区价格较高，新区的话，又担心后期配套跟不上，请问我该怎么选择呢？

汉叔：你好，购房时一定要考虑区域的成长性，目前王家湾和钟家村配套较为成熟，价格也相对较高，新区的话，方岛发展潜力较大，值得购买。房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口，判断项目价值高低主要看产业，因为产业是导入人口的关键所在。武汉的关谷和沌口掌握新兴产业，吸引大量人口流入，掌握优质购买力，发展迅速，跳脱环线价值。一个体量较大的板块，可以自带大型产业，吸引较多优质人口流入，未来房价也会上涨，所以在四个新区买房的话，建议优选产城融合的方岛金茂智慧科学城，该板块内多数产业已经落地。 武汉买房建议，详见知识星球。

提问：汉叔，你好，请问在武汉买房，板块之间该如何选择比较好呢？

汉叔：你好，在武汉买房，首先要搞清楚武汉楼市的房价体系，目前武汉配置前的市场分布在两个区域，汉口滨江、武昌中北路，房价集中在4万以上，这里可以算作是武汉楼市的第一梯队，增值保值也相对较强。第二梯队板块分别是武昌滨江，汉口老城，关山大道，汉阳核心，房价集中在2万到3万，如果你在一线城市，未来也要回武汉发展，或者不定期回武汉来居住，这些板块都可以选择。接下来第三梯队，白沙洲，四新，光谷中心城，后湖板块，这四个区域一直都是武汉楼市很活跃的板块，房价在18000到23000左右，购房人群集中在对品质有追求的刚需或者地缘性改善的客户，同时他们也是外地返乡置业关注比较多的板块。另外还有就是第四梯队，东西湖，黄家湖、盘龙城，花山，左岭，对应的单价基本在9000到14000左右，这几个区域未来有一定的涨幅空间及个别板块的房价未来还有可能涨幅惊人。另外小军三也是一个值得关注的板块，横店、长江新城目前没有任何起色，要慎重选择，剩下的板块，比如古田、蔡甸、阳逻，买这些地方也要慎重。 武汉买房投资回报率高的项目详见知识星球。

提问：汉叔，你好，我有40万现金，在武汉有两套房，现在想要购买一套老破小的房子出租，最好租金能够高点儿，已经做好了长期持有的准备，请问有什么好的推荐吗？

汉叔： 你好，一线城市核心区的老破小，总价较低，租金较高，有稳定的客群，升值空间较大，一般老破大和地铁次新盘总价都比老破小高，流动性会降低，郊区地铁次新盘流动性较高，但容易溢价，远郊区的老破小没有价值，不建议购买。在二线城市中，一手次新房的客群多于老破小的客群，老房子涨幅低，流动性差，租金也不高，所以不建议在武汉购买老破产。有40万预算，可以通过其他方法操作成首付三成，然后投资升值空间较大的板块。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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